Сегодня среда, 01.04.2020: публикаций: 516
Аналитика. Опубликовано 23.05.2019 15:29  Просмотров всего: 924; сегодня: 1.

Офисный рынок недвижимости в 1 квартале 2019 года

Офисный рынок недвижимости в 1 квартале 2019 года

Общие тенденции и события

По итогам I кв. 2019 г. девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию новых качественных бизнес-центров отсутствует. Завершение строительства офисных объектов было перенесено на конец 1П 2019 г. и более поздние сроки.

Вакансия продолжает снижаться – средний уровень составляет порядка 8%, а в центральных районах Москвы этот показатель еще ниже.

Активность спроса умеренная (82 тыс. кв. м). Объясняется, с одной стороны, интенсивным окончанием 2018 года, а с другой – вымыванием качественного предложения и сокращением объемов крупных блоков.

Наметилась тенденция на рост уровня арендной ставки. Средневзвешенная ставка аренды (класс А, B+, B) увеличилась на 0,6% и по итогам I кв. 2019 г. составила 18 100 руб./кв.м/год.

Инвестиционный рынок.

В I кв. 2019 г. инвестиционная активность в офисном сегменте практически отсутствовала. Объем меньше $10 млн. сопоставим с погрешностью предыдущих периодов.

Ставка капитализации в I кв. 2019 г. находилась на уровне 10-12%.

Предложение.

По итогам I кв. 2019 г. не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I кв. 2018 г. также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I кв. 2019 г. совокупный объем офисной недвижимости не изменился и составил 15,8 млн. кв. м.

Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2019 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 тыс. кв. м. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 тыс. кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон БК и СК, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Более половины офисных объектов (53% от общего объема) будет введено в зоне ТТК – 233 тыс. кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 119 тыс. кв. м (27% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет не высокой – порядка 50 тыс. кв. м. Прирост нового предложения в территориальных зонах ММДЦ Москва-сити и Бульварного кольца составят 6% и 3% соответственно.

Доля качественных объектов класса А составит 66% от общего объема (290 тыс. кв. м). Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 152 тыс. кв. м (34% от общего объема).

Спрос.

В первые три месяца 2019 г. спрос на рынке офисной недвижимости со стороны арендаторов/покупателей был довольно сдержанным. Данный факт объяснятся тем, что большое количество сделок было реализовано в конце 2018 г. По итогам I кв. 2019 г. объем новых сделок составил 82 тыс. кв. м, что на 51% уступает показателю I кв. 2018 г. – 168 тыс. кв. м. Напомним, что в аналогичном периоде 2017 г. спрос составлял 91 тыс. кв. м.

Совокупный объем спроса в I кв. 2019 г. составил 125 тыс. кв. м. Доля новых сделок уменьшилась по сравнению c I кв. 2018 г. на 51% с 168 до 82 тыс. кв. м. Показатель объема сделок по пересогласованию договоров аренды идентичен показателю I кв. 2018 г. – 43 тыс. кв. м.

По итогам трех месяцев 2019 г. спрос в разрезе классности по сравнению с I кв. 2018 г. скорректировался в сторону B+, но такое соотношение было сформировано одной крупной сделкой и довольно сдержанным спросом. Доля реализованных сделок в объектах класса B+ составила 51% от общего объема (42 тыс. кв. м). Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. показатель арендованных/купленных офисных помещений составлял 62 тыс. кв. м. В I кв. 2019 г. объем спроса на качественные объекты класса А составил почти 34 тыс. кв. м (41% от общего объема). В I кв. 2018 г. доля сделок в объектах класса А составляла 55% от общего объема (93 тыс. кв. м).

По итогам I кв. 2019 г. фактически весь реализованный объем пришелся на аренду.

В I кв. 2019 г. средний размер сделки составил порядка 1500 кв.м. Одна из причин уменьшения среднего размера сделки – отсутствие крупных блоков на рынке офисной недвижимости. Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. средний размер сделки составлял 2 тыс. кв. м.

В спросе по профилям арендаторов в I кв. 2019 г. традиционно лидируют:

- финансово-инвестиционный сектор – 40% от общего объема;

- представители телекоммуникации и IT компаний – 17%;

- компании – производители – 14%.

- Сегмент коворкингов не вошел в тройку лидеров, однако занимает 6% и по нашим прогнозам продолжит развиваться в 2019 году.

По нашим прогнозам, по итогам 1П 2019 г. доли финансовых компаний и государственных структур будут увеличиваться. Доля коворкингов также будет расти. Стоит отметить, что будет наблюдаться рост сделок формата built-to-suit, а также сделок по предварительным договорам аренды.

Примеры крупных сделок за I кв. 2019 г.:

Спрос по кольцевым зонам Москвы в I кв. 2019 г. распределился следующим образом:

- традиционно зона ТТК стала лидером – 38% от общего объема;

- спрос в зоне Москва-Сити был сформирован одной крупной сделкой и составил 31% от общего объема;

- объем реализованных сделок в объектах, расположенных в зоне МКАД, занял 15% от совокупного объема.

В центральных частях столицы (Садовое и Бульварное кольцо) - процент реализованных сделок составил 13% и 3% соответственно.

В I кв. 2019 г. доля российских компаний составила 77% от общего объема. Иностранные компании арендовали/купили 23% от общего объема реализованных сделок.

По нашим прогнозам, по итогам 1П 2019 г. объем спроса может быть реализован в диапазоне 400 – 500 тыс. кв. м.

Ставки.

По итогам I кв. 2019 г. мы наблюдали медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В классах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 0,6% и составила 18 100 руб./кв.м/год.

В классе А средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24 800 руб./кв.м/год.

Ставка в классе B+ увеличилась менее чем на 1% и составила 13 200 руб./кв.м/год.

Средневзвешенная ставка аренды в классе B увеличилась на 1,7% и составила 12 100 руб./кв.м/год.

По итогам 1П 2019 г. мы ожидаем сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей.

Вакантность.

По итогам I кв. 2019 г. совокупный уровень вакантных площадей (A, B+ и B) снизился и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 г. средняя вакантность на рынке составляла 9%. В зонах БК и СК уровень вакантных площадей ниже 8%. По итогам I кв. 2019 г. мы видим падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах A и B+ в зоне Бульварного кольца, что подтверждает вымывание свободных площадей в центре столицы.

В I кв. 2019 г. доля свободных помещений в классе А снизилась более чем на 1 п. п. По итогам 2018 г. вакансия составляла 11%, а в I кв. 2019 г. – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах БК, ТТК и МКАД.

В классе B+ вакансия также снизилась и по итогам I кв. 2019 г. составила 8,1%. Напомним, что в 2018 г. уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2 п. п) было заметно в таких зонах как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне БК уровень вакансии ниже 6%.

В классе B вакантность снизилась незначительно (на 0,3 п. п.) и составила 6,2% по итогам I кв. 2019 г.

Если ввод новых площадей будет и дальше откладываться, то уверенная тенденция на снижение вакансии сохранится по итогам 1П 2019 г.

Тематические сайты: Недвижимость коммерческая, Офис
Сайты субъектов РФ: Москва

Ньюсмейкер: S.A. Ricci — 71 публикация. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Поделиться:
Ваше мнение
Как пандемия коронавируса сейчас реально отражается на бизнесе или виде экономической деятельности которые вы ведете или которых касаетесь?
 Существенно негативно
 Скорее негативно
 Пока никак
 Скорее позитивно
 Существенно позитивно
Предложите опрос